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'Contrato de Gaveta'

Essa ‘modalidade’ contratual, embora não prevista em lei, surgiu na década de 80, tornando-se verdadeiramente popular a partir da década seguinte, quando, então, criou-se uma restrição legal à transferência de imóveis financiados.
 
Buscando satisfazer suas intenções, comprador e vendedor passaram a pactuar instrumento particular de compra e venda de imóvel (ou cessão de direitos) que independe da aceitação daquele que possui a titularidade do crédito sobre o bem. Eis, assim, o chamado ‘contrato de gaveta’.
 
Com a chegada dessa forma de contratar, inúmeras dúvidas surgiram (e ainda surgem) sob os aspectos de sua validade e os riscos para o adquirente/comprador. Vejamos os que nos chamam mais a atenção.
 
Acerca da validade, o Superior Tribunal de Justiça, órgão do Poder Judiciário brasileiro, editou a Súmula 84 para entender válido o ‘contrato de gaveta’ e autorizar que o possuidor do imóvel oponha seus direitos para preservar a posse sobre o bem adquirido. Com isso, o Judiciário dá notoriedade à boa-fé do adquirente em detrimento da formalidade contratual.
 
Entretanto, patentes são os riscos na transação realizada dessa maneira, pois que restará ausente a formalidade que traduz a segurança jurídica, isto é, Escritura Pública de Compra e Venda com averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, comprobatória, perante terceiros, da aquisição da propriedade imobiliária.
 
Nesses termos, o art.221, do Código Civil Brasileiro, dispõe que o instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.
 
Seguindo a linha de interpretação do artigo legal mencionado, possível é que o bem imóvel alienado ou cedido venha a ser objeto de penhora para garantir dívidas do vendedor, obrigando que o comprador oponha matéria de defesa (Embargos de Terceiro) a resguardar a sua posse.
 
Não bastasse, pode dar-se que o vendedor venha falecer e o bem alienado no ‘contrato de gaveta’ seja pretendido pelos herdeiros à partilha judicial. Nesse caso, além de se opor aos herdeiros, o comprador deverá buscar autorização judicial para transferência do bem para seu nome.
 
Dessa forma, embora válido, percebemos claramente que o ‘contrato de gaveta’ não traz a pretendida segurança jurídica, razão pela qual, toda cautela se impõe.
 
 
 
Artigo escrito pelo advogado KESLEY SEYSSEL DE MELO RODRIGUES, OAB/MG nº 98.501, atuante nas áreas de Direito Público, Civil, Empresarial, Bancário, Contratual, Família e Sucessões
 

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