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Serviços de corretagem - Quem deve pagar?

A corretagem, cuja disciplina estava inserida do Código Comercial de 1850 (arts. 36 a 57), doravante passou a ser regulada no Código Civil de 2002 (arts. 722 a 729), em razão da unificação legislativa das normas civis e comerciais. 
 
Os serviços de corretagem podem ser estipulados em contrato bilateral da forma que bem entender as partes, ou seja, podem avençar as partes que o vendedor ou o comprador é quem pagará a corretagem, ou até dividir o ônus para ambos. Entretanto, a regra é de que a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. 
 
Inobstante, não raro, e em verdade tem se tornado prática muito comum no mercado imobiliário, empreendimentos de grande porte, tende a incluir no compromisso de compra e venda (contrato de adesão) serviços de corretagem, sem a prévia negociação entre as partes, transferindo assim, o encargo diretamente ao consumidor. 
 
Ocorre que, essa inclusão ao detrimento do consumidor constitui-se em abusividade contratual, sendo evidenciada a indiscutível venda casada, cuja prática é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme previsão do art. 39, I. 
 
Se não bastasse isso, muitas das vezes fica o negócio de compra e venda condicionado ao pagamento da indigitada corretagem, o que também é abusivo, haja vista, que não se pode obrigar o consumidor a adquirir produto que não é o almejado. 
 
Os nossos tribunais têm referendado entendimento de que essas cláusulas de corretagem a encargo do consumidor, quando não discutidas previamente, são nulas de pleno direito, ensejando assim a restituição dos valores despendidos.  
 
Salienta-se ainda, que no caso de comprovada a má-fé do empreendimento ou vendedor, o valor a restituir poderá ser em dobro nos termos do Código de Defesa do Consumidor. 
 
Nos casos de compra de imóvel na planta a jurisprudência sustenta que é indevida, portanto, ilegal, de qualquer maneira a cobrança da taxa de corretagem, isso porque é o consumidor que, espontaneamente, se apresenta para realizar a compra e, não há, portanto, prestação de serviço de corretagem nos termos do art. 722 e seguintes do Código Civil. 
 
Quem já pagou taxa de corretagem na compra do imóvel na planta, pode procurar o judiciário para obter a devolução do valor. Os tribunais têm entendido que embora o CDC aplique a prescrição quinquenal, o prazo prescricional aplicável é o trienal, ou seja, de 3 anos, previsto no art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil, para a pretensão por enriquecimento sem causa. 
 
Para causas equivalentes a até 40 salários mínimos (R$35.200,00 reais), os compradores podem recorrer aos Juizados Especiais Cíveis, onde o procedimento é mais rápido. Outrossim, se o valor da causa for superior a 20 salários mínimos (R$17.200,00), há necessidade de contratar um advogado.  
 
Aconselha-se, contudo, sempre a consulta ao advogado devidamente habilitado permitindo, assim, o devido esclarecimento e a tutela de eventuais direitos lesados. 
 
 
Artigo escrito pela advogada MIRIAM CRISTINA DOS REIS, OAB/MG nº 163.171, com atuação nas áreas Tributária  e Direito do Consumidor.

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